Согласно судебному акту, опубликованному на сайте суда, юридические лица, которые обладают правами требования по договору долевого участия, в случае банкротства застройщика не смогут претендовать на получение жилого помещения в порядке, установленном для граждан - участников строительства.
Пробел в правовом регулировании статуса дольщиков - юридических лиц возник в связи с принятием в 2019 году закона, исключившего из числа участников строительства юридических лиц, сохранив права за гражданами и публичными образованиями.
В силу действующей редакции закона о долевом строительстве такие лица, если они полностью оплатили договор, приобретают права залогодержателя в отношении строящегося жилого помещения.
В целях усиления правовой защиты граждан - участников строительства, в 2019 году было введено регулирование, наделяющее фонд развития территорий и его территориальные подразделения правом выкупа недостроенного объекта в случае несостоятельности застройщика с целью завершения строительства и последующего распределения жилых помещений.
Однако, в полномочия фонда не было включено распределение жилых помещений и их передача юридическим лицам. В результате возникла неопределенность, которая, будучи предметом арбитражного спора, поступила на рассмотрение в Судебную коллегию ВС РФ. Коллегия, в свою очередь, направила запрос в Конситуционный суд РФ, который постановлением от 27.07.2022 г. № 34-П признал ряд норм Федерального закона о банкротстве (в редакции 2019 года) не соответствующими Конституции РФ, обязав законодателя установить правовое регулирование прав юридических лиц, которые являются добросовестными участниками гражданского оборота и не должны произвольно лишаться собственности.
КС РФ в п. 4 указанного постановления установил правовой механизм, согласно которому юрдические лица, как и иные залоговые кредиторы, перед которым фонд не несет обязанность по передаче жилых помещений в случае банкротства застройщика, имеют право на получени двух видов выплат: (1) полностью оплатившие договор получают от фонда выплату независимо от реализации не подлежащих передаче гражданам помещений, но в сумме не более 50 % вклада по договору долевого участка (сумма окончательно устанавливается судом), (2) все залоговые кредиторы получают пропорциональные выплаты из средств, оставшихся после реализации несовтребованных гражданами помещений, за вычетом необходимых расходов на завершение строительства. Такие выплаты производятся до тех пор, пока не достигнут суммы вклада кредитора.
Верховный суд РФ подтвердил действие указанного правового механизма и исключил для юридических лиц возможность применения закона, действовашего на момент заключения договора долевого участка либо даже на момент возбуждения дела о банкротстве (в указанный период юридические лица, в большинстве случаев, признавались участниками строительства).
Таким образом, граждане и юридические лица имеют разные правовые средства защиты своих интересов в случае банротства застройщиков, независимо от даты заключения соответствующих договоров долевого участия.